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Jun 30, 2023

Von: Vitali Ogorodnikov8:00 Uhr am 4. August 2023

Letzten Monat stellte YIMBY 1600 North Broad Street (alternativ 1406 Cecil B. Moore Avenue) vor, ein 15-stöckiges Wohnprojekt mit 245 Wohneinheiten, das gegenüber dem Campus der Temple University in Nord-Philadelphia geplant ist; Heute werfen wir einen genaueren Blick auf Informationen und Bildmaterial zum Projekt. Das von JKRP Architects entworfene Bauwerk wird 189 Fuß hoch sein und einen wesentlichen Beitrag zur lokalen Skyline leisten und sich über eine Fläche von 238.090 Quadratfuß erstrecken. Das Projekt wird von Bart Blatsteins Tower Investments entwickelt, die auch die auf beiden Seiten des neuen Projekts angrenzenden Gebäude Edge und Avenue North entwickelt haben. Zu den 16 am Standort erhaltenen Stellplätzen kommen insgesamt 46 Stellplätze hinzu und es werden 82 Fahrradstellplätze geschaffen. Obwohl es direkt an den Temple-Campus grenzt, richtet sich das Projekt eher an die allgemeine Bevölkerung als ausschließlich an Universitätsstudenten.

Tower Investments wurde 1978 gegründet und hat ein Entwicklungsportfolio zusammengestellt, das verschiedene Projekte in ganz Philadelphia (z. B. die relativ junge Sanierung des historischen Philadelphia Inquirer Building zum neuen Polizeipräsidium der Stadt) und Atlantic City umfasst.

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Lageplan. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Standortbedingungen vor der Sanierung. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

Im Jahr 2006 sanierte das Unternehmen fast den gesamten Stadtblock an der südwestlichen Ecke des Temple-Campus gegenüber der Cecil B. Moore Station an der Broad Street Line. Der durch die North Broad Street, die North 15th Street, die West Oxford Street und die Cecil B. Moore Avenue begrenzte Block wurde (abgesehen von einer Reihe von acht Gebäuden, die an der nordwestlichen Ecke erhalten blieben) zur Domäne der Avenue North, einem zweistöckigen, ein etwa 90.000 Quadratmeter großes Geschäftsgebäude mit Einzelhandelsgeschäften und einem AMC-Kino, das sich die Adresse des neuen Vorschlags mit 1600 North Broad Street teilt, und The Edge, ein 12-stöckiges Hochhaus für Studentenwohnheime mit 240 Wohneinheiten an der 1601 North 15th Street .

Der Raum zwischen den beiden Gebäuden wurde von einem Parkplatz und einem grünen Innenhof eingenommen, wobei letzterer in erster Linie als öffentlicher Raum in der Mitte des Blocks für die Bewohner von The Edge und die umliegende Gemeinde diente. Leider wurde um 2019 ein erheblicher Teil des grünen Rasens zerstört und durch eine einstöckige, 11.414 Quadratmeter große Rite-Aid-Apotheke ersetzt.

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Lageplan. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

Glücklicherweise geht der Vorschlag an der 1600 North Broad Street viel freundlicher mit der städtischen Umgebung um. Aus Sicht der Zoneneinteilung wird das Hochhaus als Teil desselben Grundstücks behandelt wie das Avenue North-Gebäude und die kürzlich errichtete Apotheke. Die neue Struktur wird einen Parkplatz direkt hinter den bestehenden Parkplätzen ersetzen und etwa 15 Fuß von der Apotheke und nur viereinhalb Fuß von der Avenue North entfernt liegen. In einem Artikel des Philadelphia Inquirer wird Jerry Roller, Direktor von JKRP Architects, zitiert, der das Projekt als für das „letzte Stück offenes Land“ geplant beschreibt und erklärt, dass es „ziemlich gut eingepasst“ werde.

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Projektrendering. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Projektrendering. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Gebäudeplan. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Gebäudefassaden. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Gebäudefassaden. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

Aus programmatischer Sicht wird es kaum Veränderungen im Erdgeschoss geben, von denen ein Großteil wie bisher als Parkplatz bestehen bleiben wird (mit dem bemerkenswerten Vorbehalt, dass er nun den Gebäudebewohnern und nicht dem General vorbehalten sein wird). Bevölkerung).

Dennoch wird der Vorschlag das Fußgängererlebnis in der Oxford Street erheblich verbessern, dem einzigen Ort, an dem es direkt mit dem Bürgersteig interagiert. Die 38 Fuß breite Fassade des Erdgeschosses, die die Lobby und die Wohneinrichtungen beherbergen wird, wird einen großen Beitrag dazu leisten, die bestehende Lücke in der Straßenmauer zu schließen, die durch den etwa 120 Fuß breiten Parkplatz entsteht. Auf diese Weise wird es nicht nur die Lücke zwischen dem Broad Street-Korridor und der Gemeinde Cecil B. Moore im Westen physisch schließen, sondern auch den Bürgersteig mit einer großen Anzahl von Fußgängern beleben, die sich im geplanten Wohnhaus aufhalten.

Die Hauptstruktur, die über eine Reihe von Piloten über den oben genannten Parkplatz im Freien ragt, wird als rechteckige Platte mit einer Länge von 264 Fuß und einer Breite von 65 Fuß errichtet, wobei ein Versorgungskern aus der kastenförmigen Masse nahe der südwestlichen Ecke des Gebäudes herausragt . Das 189 Fuß hohe Gebäude wird etwas höher sein als die etwa 150 Fuß hohen Edge Apartments direkt im Westen, obwohl es mit 302 Fuß deutlich niedriger sein wird als das 2013 auf der anderen Seite der Broad Street fertiggestellte Temple University Morgan Hall North 27 Stockwerke hoch. Insgesamt entspricht 1600 North Broad Street im Allgemeinen der Größe mehrerer Hochhäuser, die in den letzten Jahren auf und um den Campus der Temple University gebaut wurden.

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Projektrendering. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Projektrendering. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

Im Gegensatz zum hoch aufragenden Glas-, Metall- und Ziegelprisma von Morgan Hall ist The Edge eine Struktur mit einer ausgeprägteren horizontalen Ästhetik, die aus einer abgewinkelten grauen, blauen und roten Platte besteht. 1600 North Broad Street wird ein noch deutlich horizontaleres Erscheinungsbild erhalten, wobei die oberen Stockwerke in dreigeschossige horizontale Streifen eingeteilt werden, die abwechselnd in hellen und dunklen Tönen gehalten sind. Ein zickzackförmiges Serpentinenband an beiden Enden, das in einem markanten Gesims zur Broad Street gipfelt, wird dem Gebäude eine ausgeprägte architektonische Identität verleihen.

Im Idealfall hätten wir es vorgezogen, wenn die Masse der 1600 North Broad Street näher an der des Morgan Hall Towers als an der von The Edge gewesen wäre. Mit einer größeren Höhe hätte der Turm eine kleinere Grundfläche einnehmen können und die gleiche Anzahl an Wohneinheiten untergebracht und gleichzeitig wertvollen Grundraum frei gemacht, der zur Erweiterung des bestehenden grünen Viertels in der Mitte des Blocks, einer beliebten Gemeinschaftsoase, um fast ein Vielfaches hätte genutzt werden können doppelt so groß.

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Lageplan. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

Da ein solcher Turm effektiv die bestehende, auf die Schmalseite gedrehte rechteckige Masse repräsentiert hätte, wäre die Gesamtgröße des Gebäudeschattens gleich geblieben, während die Anwesenheit von Morgan Hall die höhere Version des Vorschlags in Zusammenhang mit dem Standort gebracht hätte .

Es überrascht nicht, dass der Vorschlag selbst in seiner aktuellen, kontextfreundlichen Form bereits auf den Zorn bestimmter NIMBY-Interessen stößt, die ihre Empörung mit vagen und ironischerweise, aber nicht unerwartet, selbstzerstörerischen Argumenten rechtfertigen.

In einem aktuellen Inquirer-Artikel wurde der Präsident einer Bürgervereinigung zitiert, der Kritik an Projekten wie 1600 North Broad Street äußerte, weil diese angeblich „nicht viele Parkplätze zur Verfügung stellten“, was eine doppelt zweifelhafte Behauptung ist, da 1600 North Broad Street nicht nur Dutzende neuer Parkplätze bieten wird Parkplätze, aber was noch wichtiger ist, es wird direkt neben einer U-Bahn-Station stehen, so dass eine schnelle Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr in der ganzen Stadt möglich ist und viele Fahrten überflüssig werden. Darüber hinaus müssten alle Temple-Studenten oder -Mitarbeiter, die sich dafür entscheiden würden, in dem Gebäude zu wohnen, einfach zu Fuß oder mit dem Fahrrad zum angrenzenden Universitätscampus gehen.

Im Übrigen ist die Organisationsadresse der oben genannten Bürgervereinigung, die solche Bedenken hinsichtlich des geplanten Mehrfamilienhauses zum Ausdruck bringt, unter 1400 North 16th Street aufgeführt, einem weitläufigen, einstöckigen Bürogebäude im Vorstadtstil, das um 2014 erbaut wurde und von zwei Gebäuden flankiert wird große Parkplätze, im krassen Kontrast zu den dichten, urbanen Reihenhausblöcken, die das Grundstück umgeben.

Vertreter des Projekts für 1600 North Broad Street haben erklärt, dass sie nicht beabsichtigen, die Wohnheime an Bachelor-Studenten zu vermarkten, obwohl sie aufgrund der Nähe zum Campus wahrscheinlich Absolventen und Universitätsmitarbeiter anziehen könnten.

Auch hier äußerte der oben erwähnte Bürgervereinigungspräsident wohl unbegründete Skepsis. Wie der Inquirer zitierte, sagte der Präsident, dass „das größte Warnsignal die Anzahl der Einzelwohnungen war“ und bezog sich damit vermutlich auf die Dominanz des Vorschlags für Wohnungen mit einem Schlafzimmer, was seiner Meinung nach „nach potenziellen Studentenunterkünften schreit“. Auch hier ist das Argument doppelt zweifelhaft, da nicht nur typische Studenten nicht gerade dafür bekannt sind, marktübliche Ein-Zimmer-Wohnungen in bester Lage zu mieten, sondern auch, weil in der ganzen Stadt, ob in der Nähe von Universitätsgeländen oder nicht, die meisten neuen Wohngebäude entstehen, bestehen ebenfalls überwiegend aus Ein-Zimmer-Wohnungen, wie aus dem Angebotskatalog von YIMBY hervorgeht.

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Lageplan. Bildnachweis: JKRP Architects über die Civic Design Review

Und selbst für den Fall, dass 1600 North Broad Street tatsächlich an Universitätsstudenten vermarktet würde, sehen wir nicht, dass es in irgendeiner Weise schlimmer wäre, potenziell Hunderte von Studenten auf einem kompakten Grundstück direkt neben dem Campus unterzubringen, als die gleiche Bevölkerungszahl zu haben Stattdessen breiten sie sich über die umliegende Nachbarschaft aus, was möglicherweise dazu führt, dass bestehende Bewohner aus ihrer Gemeinde ausgeschlossen werden.

Daher sehen wir die vom Präsidenten der Bürgervereinigung gewünschten Ergebnisse darin, dass sie, anstatt der Gemeinschaft tatsächlich zu helfen, mehr Autofahrer dazu ermutigen würden, in die Nachbarschaft zu ziehen, die örtlichen Straßen mit mehr Autos überschwemmen und, andernfalls vermeidbar, die Anwohner verdrängen würden aus ihren Häusern.

Entgegen der fragwürdig begründeten Opposition dürfte 1600 North Broad Street eine äußerst positive Bereicherung für den Standort darstellen. Das Projekt wird einen Parkplatz im Freien durch eine dichte, urbane Struktur ersetzen und hunderte neue Wohneinheiten in ein von Wohnungsnot betroffenes Viertel einbringen. Der Standort neben einem Universitätscampus und der U-Bahn eignet sich ideal für eine hohe Einwohnerdichte, von der zu erwarten ist, dass sie für den täglichen Pendelverkehr und die Freizeitgestaltung eher zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln als mit dem Auto unterwegs ist. Wir freuen uns auf weitere Fortschritte bei der Entwicklung.

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