Kolumne von Tim Steller: Ein weiterer Tucson-Entwicklungsplan stirbt

Jul 11, 2023

Das sieben Hektar große Grundstück an der südwestlichen Ecke der Boulevards East Broadway und North Rosemont steht seit Jahren leer, da mehrere Entwickler aufgegeben haben. Im Moment ist es die Provinz der Imbisswagen, Halloween-Kürbisse und Weihnachtsbäume.

Die Sonora-Hunde rochen unglaublich bei Dany's Hot Dogs, einem Imbisswagen auf dem freien Grundstück am Broadway und Rosemont.

Diesmal habe ich keinen gekauft – es war noch Dienstagvormittag –, aber ich habe mich gefragt: Sind Sonora-Hunde und Carnitas-Tacos zusammen mit saisonalen Kürbissen und Weihnachtsbäumen die höchste und beste Verwendung für diesen Standort?

Da muss man sich wundern. Es ist 18 Jahre her, dass Walmart es aufgegeben hat, auf dem sieben Hektar großen Grundstück einen Nachbarschaftsmarkt zu eröffnen. Einwände aus der Nachbarschaft haben dazu beigetragen, diese Idee zunichte zu machen, scheinen aber nicht für den jüngsten Flop verantwortlich zu sein.

Seitdem haben drei Entwickler mit der Umwidmung begonnen, und dennoch hat Tucson beschlossen, das Schlüsselgrundstück zu erschließen. Der letzte Schlag und Fehlschlag ereignete sich am Donnerstag.

Ein außerhalb der Stadt ansässiger Entwickler namens Waypoint Residential wollte auf dem Gelände Wohnhäuser mit insgesamt 222 Wohneinheiten errichten und führte am 20. Juli eine Anhörung zur Umwidmung durch.

Der Bebauungsprüfer John Iurino empfahl am 3. August, die Umwidmung abzulehnen. Die Bauträger hatten ohnehin vor, sich an den Bürgermeister und den Stadtrat zu wenden. Sie stellten fest, dass die Stadtverwaltung dem Projekt zustimmte, aber dann entschieden sie, dass der gesamte Plan finanziell nicht mehr funktionieren könne.

Die Gründe, sagte Tom Warne, der die Grundstückseigentümer vertritt und die Umwidmung beantragt hat: Steigende Zinsen und steigende Baukosten.

„Die Leute fühlen sich definitiv von der Website angezogen. Aber im Moment ist es eher eine Makrofrage“, sagte Warne. „Wir müssen ein Brainstorming durchführen und sehen, was mit der Makroökonomie passiert.“

Es wäre leicht, dem NIMBYismus die Schuld für den anhaltenden Leerstand auf einem schönen Grundstück an einer stark befahrenen Ausfallstraße mitten in Tucson zu geben. Im Laufe der Jahre spielten Einwände aus der Nachbarschaft eine Rolle und wurden mit diesem neuen Projekt fortgesetzt, aber das ist noch nicht alles.

Eine Kombination aus unglücklicher zugrunde liegender Zoneneinteilung, langwierigen Prozessen, Einwänden der Nachbarschaft und zufälligen Ereignissen hat verhindert, dass etwas zustande kam. Es fühlt sich auch ein bisschen so an, als wäre Tucson Tucson.

Nach dem Walmart-Flop im Jahr 2005 begann Warne, die Familie Romo zu vertreten, der das Grundstück gehört, und führte sorgfältige Konsultationen mit der Nachbarschaft durch, um die nächsten Bemühungen zur Entwicklung des Grundstücks zu planen.

Im Jahr 2015 sollte es ein anderes Lebensmittelgeschäft sein – denken Sie an Fry’s oder Safeway –, aber nachdem eine Umwidmung genehmigt wurde, zogen sie sich zurück. Warne sagte, Veränderungen im Supermarktgeschäft seien dafür verantwortlich.

Dann sollte es ein Mikrokrankenhaus mit bestimmten Fachgebieten und einer Notaufnahme werden. Der Rat stimmte der Änderung zu. Dann zog sich der Entwickler zurück.

Dieser jüngste Versuch ergab genauso viel Sinn wie alle anderen Ideen. Wohnungen entlang eines Hauptkorridors mit häufigem Transitverkehr an einem Ort in der Nähe einer Vielzahl von Arbeitgebern und Unternehmen zu platzieren, ist die Art und Weise, wie Städte funktionieren. Ganz zu schweigen davon, dass der 16-stöckige Büroturm am 5151 E. Broadway in Kitty Corner liegt und sich das Williams Center und andere große Bürogebäude in der Nähe befinden.

Sechs der von Waypoint vorgeschlagenen Gebäude wären bis zu 46 Fuß hoch gewesen, und die anderen vier Wohngebäude wären 26 Fuß hoch gewesen. Das Grundstück an der Ecke sollte separat als Einzelhandelsfläche bebaut werden.

Insgesamt war es meiner Meinung nach nicht besonders aggressiv, viele Einheiten auf einem Grundstück in der Innenstadt unterzubringen, aber es ging weit über das hinaus, was die aktuelle Zoneneinteilung zulässt.

Derzeit ist der nördliche Teil des Grundstücks als Gewerbegebiet ausgewiesen und würde nur Gebäude mit einer Höhe von bis zu 30 Fuß zulassen; Der südliche Teil ist als Wohngebiet ausgewiesen und bietet Platz für etwa 20 separate Einheiten mit einer Höhe von jeweils bis zu 25 Fuß.

Der Plan von Waypoint sah relativ hochwertige Wohnungen vor, die den Leuten dienen sollten, die in nahegelegenen Büros wie Texas Instruments arbeiten, und die an den Eingängen am Broadway und Rosemont abgegrenzt sein sollten.

Die Nachbarn in Rosemont West waren nicht besonders beeindruckt. Ich nahm an der Anhörung zur Umwidmung am 20. Juli teil, die aus der Ferne stattfand, und war bereit, angesichts ihrer Kritik die Augen zu verdrehen, da sie gegen den Bedarf an Wohnraum protestierten. Aber die Wahrheit war, dass ich dachte, sie hätten teilweise Recht.

„Dieses Projekt stellt eine großartige Chance für die Stadt Tucson dar“, sagte Nachbarin Stephanie Fink. „Die Leute reisen viel durch diesen Abschnitt des Broadway. Es könnte ein Vorzeigeprojekt sein. Es gibt nichts Zukunftsweisendes an diesem Projekt.“

Obwohl der Komplex noch nicht entworfen war, wirkte er aufgrund seines Grundrisses tatsächlich wie ein Apartmentkomplex, wie man ihn überall in einem Vorort Amerikas finden kann.

Ratsmitglied Steve Kozachik ist der Meinung, dass es innerhalb der Bebauungskategorien ein erweitertes Angebot an Möglichkeiten geben sollte, das eine vielfältige Wohnbebauung in verschiedenen Kategorien wie Industrie und Gewerbe ermöglicht. Aber an diesem speziellen Standort, sagte er, sollte der nächste Versuch vielleicht in einer bescheideneren Entwicklung erfolgen, die in die bestehende Zoneneinteilung passt.

„Lasst uns aufhören zu versuchen, über das Ziel hinauszuschießen“, sagte er. Er fügte hinzu, dass die Eigentümer möglicherweise „auch zu viel für diese Immobilie verlangen“.

Nachbarin Sara Vazquez, deren Grundstück von den südlichsten Wohnhäusern überschattet worden wäre, sagte mir, sie hoffe, dass der nächste Versuch derjenige sei, der die Entwicklung in Ordnung bringe.

„Wir würden uns freuen, wenn es eine Erweiterung unserer Gemeinschaft wäre und auch uns einbeziehen würde“, sagte sie. „Wir wollen unsere Gemeinschaft vergrößern.“

Generell, sagte sie, unterstützten sie und andere Nachbarn die Idee einer dichteren Bebauung auf der Nordseite des Grundstücks entlang des Broadway und einer weniger dichten Bebauung in der südlichen Hälfte.

Abstrakt betrachtet scheint das möglich zu sein: Vielleicht hundert Wohnungen mit etwas Einzelhandel an der Nordseite und vielleicht 20 Stadthäuser am Südende. Doch die zugrunde liegende Flächenwidmung, Parkraumanforderungen, die Schleifprozesse und die sich verändernde Wirtschaft stehen dem immer wieder im Weg.

Vorerst und vielleicht auf lange Sicht müssen wir uns mit Halloween-Kürbissen und Sonora-Hunden zufrieden geben.

Holen Sie sich Ihre morgendliche Zusammenfassung der heutigen Lokalnachrichten und lesen Sie die vollständigen Geschichten hier: http://tucne.ws/morning

Tim Steller ist Meinungskolumnist. Als 25-jähriger Veteran in der Berichterstattung und Redaktion befasst er sich mit Themen und Geschichten, die in der Region Tucson von Bedeutung sind, berichtet über die Ergebnisse und teilt Ihnen seine Schlussfolgerungen mit. Kontaktieren Sie ihn unter [email protected] oder 520-807-7789. Auf Twitter: @senyorreporter

Abonnieren Sie, um mit Tucson in Verbindung zu bleiben.Mit einem Abonnement haben Sie Zugriff auf mehr lokale Geschichten, die Sie mit der Community in Verbindung halten.

Erhalten Sie lokale Nachrichten in Ihren Posteingang!

Kolumnist

Die Abberufungsbemühungen gegen Senatorin Justine Wadsack, eine Republikanerin aus Tucson, haben sie dazu veranlasst, einen besorgniserregenden Verfolgungskomplex aufzudecken und sogar …

Außenstehende haben Süd-Tucson im Auge behalten und dort Immobilien gekauft, was Ängste vor Gentrifizierung schürt und Maßnahmen dagegen anregt. Aber größer…

Riesige Zeltrahmen für Edelsteinausstellungen liegen an der Einfahrt nach Tucson an der I-10 verstreut, zu einer Zeit, in der viele Edelstein- und Mineralienunternehmen in dauerhafte Gebäude umziehen …

Für Star-Abonnenten: Tucsons neues System zur Bewertung und Räumung von Obdachlosenlagern ist auf einen Konfliktpunkt gestoßen, der Kandidaten für das Amt des Bürgermeisters ...

Es herrscht normales Wetter in Arizona, und dann ist da noch diese – eine rekordverdächtige Hitzewelle. Dennoch bestreiten die Republikaner von Arizona die Beweise dafür, dass …

Für Star-Abonnenten: Die 11 Republikaner aus Arizona, die sich als Ersatzwähler angemeldet haben, haben dies nicht getan, nur für den Fall, dass eine Klage zu Trumps Gunsten ausgeht, neu …

Für Star-Abonnenten: Der GOP-Kandidat für das Bürgermeisteramt von Tucson hat den Unabhängigen aufgefordert, auszutreten, damit der amtierende Demokrat nur noch einen Gegner hat …

Die Wähler in Arizona haben durch eine erdrutschartige Abstimmung gezeigt, dass sie Licht in die Wahlkampfausgaben mit dunklem Geld bringen wollen. Umfragen zeigen, dass sie auch das Abtreibungsrecht unterstützen …

Eine Buchhandlung in Tucson veranstaltete endlich eine Drag-Story-Stunde, die im März verschoben wurde. Aber eine örtliche Kirche provozierte erneut Proteste gegen „Grooming“ – eine ironische Sünde …

Die neuen Kommissare Kevin Thompson und Nick Myers haben die Energieregulierungsbehörden von Arizona dazu gebracht, erneuerbare Energien und Energieeffizienz eingehend zu prüfen …